Schimmel im Wohnraum

Feuchtigkeit und Schimmel sind in vielen deutschen Haushalten ein Problem und treten besonders im Winter sehr häufig auf. Insgesamt sind rund 100.000 Schimmelpilzarten bekannt, die auf Materialoberflächen erkennbar werden, - davon rund 100 Arten im Wohnbereich. Schimmelwachstum wird durch Feuchtigkeit, Nährstoffangebot und Temperatur bestimmt. Materialien, wie zum Beispiel diverse Holzarten, Tapeten, Kleister, Gipskarton, Teppichböden, Silikon, Farben und Lacke dienen hier als Nährboden.

Schimmelherde lassen sich meist am modrigen, muffigen Geruch oder an dunklen Flecken an Wänden, Decken oder Mobiliar erkennen. Darüber hinaus können Schimmelspürhunde versteckten Schimmelpilz aufspüren.

Bei Wandfeuchtigkeit ist zwischen Wasser, das von außen eindringt, und Feuchtigkeit, die von innen kommt, zu unterscheiden. Sind auf der Wand bräunlich-beige Flecken mit Kranzbildung zu sehen, so kann man von außen eindringendem Wasser ausgehen. Dies kann auf bauseitige Ursachen, wie undichte Stellen im Mauerwerk, defektes Dach oder Rohrbruch u.a. zurückzuführen sein.

Schwarze, grüne Stockflecken hingegen sind auf von innen kommende Feuchtigkeit durch Kondenswasserbildung zurückzuführen. Dies kann auf bauseitige Ursachen, wie Kältebrücken (häufig erstmals nach dem Einbau von Isolierglasfenster) bzw. mangelnde Wärmedämmung zurückzuführen sein. Aber auch das Nutzerverhalten, wie unsachgemäßes Heizen und Lüften und/oder Fehler bei der Raumgestaltung (z.B. das Aufstellen großflächiger Möbel an Außenwände) können Grund für Kondenswasserbildung sein oder eine Kombination aus bauseitigen Ursachen und Nutzerverhalten. Manchmal reicht es aus, das Heiz- und Lüftungsverhalten umzustellen. Dies ist meist bei älteren, schlecht isolierten Häusern der Fall. Aber auch bei einem richtigen Heiz- und Lüftungsverhalten können Feuchtigkeitsschäden entstehen. Grundsätzlich gilt: Das Haus muss die normale beim Wohnen entstehende Raumluftfeuchte verkraften, sofern im üblichen und zumutbaren Umfang gelüftet und geheizt wird.

Schimmel sollte umgehend mit einer 90%igen Alkohollösung entfernt werden (dabei eine Atemschutzmaske und Handschuhe verwenden). Chlorhaltige Schimmelentferner aus den Baumärkten sollten gemieden werden. Die meisten chlorhaltigen Mittel sind beispielsweise selbst schädlich, schlecht für die Umwelt und können Flecken hinterlassen. Schimmel sollte nicht trocken beseitigt werden, weil dadurch die Sporen aufgewirbelt werden. Größerer Schimmelbefall sollte von Fachleuten beseitigt werden.

Kondenswasserbildung führt häufig zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Feuchte oder mit Schimmel befallene Wände sind der häufigste Mietminderungsgrund. Entdeckt der Mieter in der Wohnung Feuchtigkeitsschäden, so ist er verpflichtet, dem Vermieter den Schaden sofort mitzuteilen. Auch muss er gegen voraussehbare Schäden Vorkehrungen treffen (z.B. ordnungsgemäßes Heizen und Lüften) und in eiligen Fällen sofortige Maßnahmen ergreifen (z.B. bei einem Wasserrohrbruch einen Installateur beauftragen). Der Mieter hat nämlich eine Obhuts- und Anzeigepflicht. Bei längerer Abwesenheit muss der Mieter einen Dritten mit seiner Obhutspflicht beauftragen.

Mieter sollten Schimmelbefall zur Beweissicherung zusammen mit Zeugen protokollieren und mit Fotos oder Videos dokumentieren.

Liegt eine bauseitige Ursache vor, so muss der Vermieter den Mangel beseitigen. Er muss die Mietsache grundsätzlich in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bringen und diesen Zustand erhalten.

Hat ein Mieter Feuchtigkeit bzw. Schimmel in seiner Wohnung festgestellt, so muss er den Mangel umgehend seinem Vermieter anzeigen. Der Vermieter begutachtet in der Regel den Feuchtigkeitsschaden und prüft, ob der Mangel ihm zuzuordnen ist. Hier entsteht zwischen den Beteiligten meist ein Streit um die Frage, wodurch der Schimmel hervorgerufen wurde und wer dafür verantwortlich ist. Nicht selten wird der Mieter damit konfrontiert, falsch zu heizen und zu lüften.

Faustregeln für sachgemäßes Heizen und Lüften

Wohnräume und Küche sollten zwischen 19 und 21° C und das Bad zwischen 21 und 23° C beheizt werden. Die Temperatur sollte in Schlafräumen nachts nicht unter 14° C fallen. Grundsätzlich sollten täglich alle Räume drei- bis viermal für ca. fünf bis zehn Minuten stoßgelüftet werden. Die relative Luftfeuchtigkeit sollte auf Dauer 60% nicht überschreiten.

Der Vermieter muss allerdings den Nachweis erbringen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters beruht. Um dies zu tun, kann er u.a. Feuchtigkeits- und Temperaturmessungen durchführen oder einen Bausachverständigen beauftragen. Hat der Vermieter den Beweis geführt, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, muss der Mieter nachweisen, dass der den Mangel nicht zu vertreten hat. Er kann u.a. sein Heiz- und Lüftungsverhalten protokollieren oder beim Amtsgericht einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahren zur Aufklärung und Sicherung der Beweislage stellen (kostenintensiv). Grundsätzlich sollte der Mieter, wenn falsches Heizen und Lüften ausgeschlossen werden kann, einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Denn der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, durch übermäßiges Heizen und Lüften einen Baumangel auszugleichen.

Eine Mietrechtsschutzvensicherung ist sinnvoll und kann vor teuren Auseinandersetzungen schützen.

Hat der Mieter den Mangel verursacht, hat der Vermieter Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung sowie Anspruch auf Schadenersatz. Sofern der Vermieter weder den Nachweis erbringt, dass kein Baumangel vorliegt, noch den Mangel beseitigt, oder der Mieter nachweist, dass er den Mangel nicht zu verantworten hat, kann der Mieter den Vermieter unter Fristsetzung auffordern, den Mangel zu beseitigen, den Mietvertrag bei objektiver Gesundheitsgefährdung fristlos kündigen oder die Miete in entsprechender Höhe mindern.